«Не дайте себя обмануть!». Адвокат советует, как защитить деньги при сделках с недвижимостью

Адвокат Светлана Бабинцева занимается юриспруденцией более 16 лет, ведет дела юридических и физических лиц. По роду деятельности ей приходится заниматься сделками и судебными разбирательствами, связанными с недвижимым имуществом. Светлана согласилась ответить на вопросы и на «живых» примерах рассказать о том, какие опасности могут подстерегать покупателя при покупке земельного участка или дома.

Адвокат Светлана Бабинцева

Любой человек подбирает себе земельный участок, исходя из трех основных факторов:
— целей, для которых тот приобретается;
— места расположения;
— стоимости.

Если нужно построить дом, земельный участок приобретается под застройку, и тогда добавляется еще один фактор: время, отведенное новому владельцу до начала строительства.

Если свести схему действий по приобретению земельного участка к единой последовательности действий, получим следующее:

1. Определяемся: для чего покупаем.

«Картинку» в голове перед выбором земельного участка имеют все. Но у всех она разная: один — хочет построить небольшой домик, другой – трехэтажный каменный особняк, третий — поместье с фермой, и т.д. Каждый из этих сценариев подразумевает выбор подходящего участка земли. Ферму не расположишь поблизости с водоемом, тяжелый особняк — не возведешь на мягких грунтах и т.д. Узнать «технические» особенности земельного участка можно в РУП «Белгипрозем».

2. Определяемся: где приобретаемые участок должен быть расположен, и у кого его будем приобретать.

Исходя из выбранных в п.1. целей, ищем: проходящие (или планируемые к проведению)  аукционы, дачные товарищества и сельсоветы со свободными земельными участками, мониторим рынок предложений домов от частных лиц, и т.д. Отфильтровываем неподходящие варианты и выбираем участок.

3. Ищем, нет ли на участок каких-то обременений.

Один из самых важных пунктов. Вне зависимости от того, приобретаете ли вы участок у сельсовета или частного лица, если там ничего не построено — на него могут быть наложены определенные запреты, ограничения или обременения. К ним, в частности, относятся:

3.1. Невозможность обратить сделку и вернуть участок, если по каким-то причинам он не будет соответствовать вашим требованиям/ожиданиям.

Реальный случай из практики. Была заключена сделка купли-продажи земельного участка. После чего покупатель провел исследование почв (топографическую съемку), и выяснил, что воды на участке располагаются близко к поверхности, а это — значительно влияет на стоимость строительства фундамента и дома. Финансово покупатель оказался к этому не готов. Стороны договорились между собой и готовы были расторгнуть договор, вернув себе землю/деньги. Но за время, прошедшее с момента покупки, изменилось законодательство — «продать» (назад) землю без построенного здания стало нельзя.

Дело в том, что все сделки с земельными участками подлежат обязательной регистрации, и одной только воли людей недостаточно, чтобы обратить процесс вспять. Стороны обратились в кадастровое агентство по поводу регистрации их желания вернуть все в изначальное состояние. Оказалось, что процедуры по расторжению таких договоров не существует. Налицо — «дыра» в законодательстве РБ, на которую можно было бы указать, но усилия, направленные на изменение существующего законодательства — это долгая и затратная «песня» без гарантии на успех.

При отсутствии в законе конкретной нормы — «административной процедуры», самым эффективным оказалось расторжение договора через суд. Причина для иска — упомянутые исследования почв. Поскольку информация о близком залегании грунтовых вод не была известна обеим сторонам на момент совершения сделки, это стало поводом для подачи претензии о качестве земельного участка. В суде заключили мировое соглашение, и каждая сторона вернула себе то, что у нее было. Кадастровое агентство зарегистрировало изменения на основании решения суда.

Совет: исследуйте почвы на участке, исходя из типа строения, которое вы собрались на нем возводить.

3.2. Обременения, связанные с историей земельного участка.

Если участок уже создан и на него есть документы — стоит проверить историю земельного участка, возможно, он был изъят у того, кто не смог построиться. Здесь необходимо выяснять, не повлияет ли это на сроки, в которые должен построиться новый покупатель. Другая причина — бывший владелец мог не построиться не по финансовым соображениям, а из-за проблем самого участка, например — слишком мягких грунтов (болотистых почв). О таких вещах лучше знать заранее, до момента заключения договора.

3.3.Обременения, связанные с историей взаимоотношений в семье бывших владельцев.

Необходимо выяснить, как этот участок достался продавцу — по наследству, договору дарения, или купли-продажи, есть ли люди в семье, которые могут претендовать на это имущество и т.д. Скажем, если развелась семейная пара владельцев, для покупателя может возникнуть опасная ситуация. С одной стороны — развод уже оформлен, в паспорте стоит отметка, по идее — не нужно спрашивать разрешения второго супруга. Но наличие такой отметки и самого факта развода еще не свидетельствует о том, что между супругами произошел раздел имущества. И если он не произошел — экс-супруг(а) продавца может обратиться в суд за своей долей…

И покупатель — несмотря на то, что уже будет являться новым добросовестным собственником земли — вынужден будет участвовать в этой судебной тяжбе. А может и лишиться участка, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным или ничтожным — например, из-за того, что не были выяснены права третьих лиц (экс-супруги(а)). Если участок отберут — покупатель сможет подать в суд на продавца, выиграть возмещение, но, даже с решением суда в свою пользу — будет «выбивать» деньги годами: у ответчика просто может не остаться средств после раздела имущества.

Совет: анализируйте ВСЁ. Да, это – время и деньги. Но на устранение проблем чаще всего приходится тратить намного больше. Проверяйте, все ли документы на земельный участок имеются. По документам — смотрите дату возникновения права собственности на участок. Если оно возникло за два года до совершения текущей сделки, а штамп о разводе совсем «свежий» — это подозрительно, как минимум, стоит обзавестись письменным согласием на совершение сделки бывшего супруга. Если цена участка слишком низкая — это также подозрительно, нужно проверять. В ходе проверки могут быть выявлены проблемы, устранение которых потребует дополнительных финансовых вложений.

Если проблемы выявлены, но сделка все равно кажется выгодной, покупатель все равно желает заключить сделку — есть вариант заключить соглашение о задатке, и дать продавцу время на устранение каких-то вопросов или формальностей. Но вариант этот тоже несет определенные риски.

Реальный случай из практики: Иностранный гражданин принял решение о покупке дома под Минском. Покупатель заключил с продавцом договор задатка и оставил в залог крупную денежную сумму с условием оформить сделку через месяц. Этот срок (и деньги) нужны был текущему владельцу, чтобы вывести участок из частной собственности и получить право постоянного пользования — иначе иностранцу продать дом нельзя.

Даже в такой короткий срок может случиться разное: в результате форс-мажора будущий покупатель потерял все свои деньги. И в сложившейся ситуации очень рассчитывал на возврат задатка. А белорусский продавец уже вывел землю из частной собственности, понес затраты, судьба задатка оказалась под вопросом.  К счастью, иностранец обратился к нам очень оперативно, и проблему удалось разрешить путем переговоров, часть задатка вернули. Хотя им грозили длительные судебные споры, что страшно для обеих сторон – покупатель срочно нуждался в деньгах, а продавец до окончания судов не смог бы продать дом. Поэтому заключая такие договоры, нужно всегда помнить, что сумма задатка может быть утеряна.

Совет: если мы видим проблемы, которые должны быть устранены, стоит оформить предварительный договор (договор задатка), с четко прописанными условиями и упоминанием обстоятельств, могущих воспрепятствовать осуществлению сделки.

Условиям предварительного договора между физическими лицами может быть прописана и топосъемка — если ситуация с почвами не ясна по документам и при физическом осмотре. Сам хозяин может не знать о своих почвах, или скрывать какую-то информацию. А топосъемку можно предъявить в суде в случае обнаружения несоответствий.

4. Выясняем ситуацию с коммуникациями

Если покупка участка происходит в сельсовете, каждый гражданин РБ имеет право запросить по продаваемому участку всю информацию: какие коммуникации есть, нет ли каких-нибудь обременений, в какой срок необходимо возвести постройку и т.д. Сельсовет обязан вам эту информацию предоставить или, как минимум, дать письменное обоснование того, почему предоставить не может.

Если же у вас нет возможности посмотреть землеустроительные документы (отсутствуют в сельсовете, или документы в процессе изготовления для выставления на аукцион), до заключения договора правильнее всего посетить РУП «Белгипрозем». Организация владеет информацией по каждому участку в РБ, и может предоставить ее вам: кто является землепользователем, какая категория земель на данном участке, каково его назначение и т.д. Услуга предоставляется на платной основе, зато потом специалист (проектировщик или юрист) по этим документам сможет сделать заключение о том, с какими проблемами может столкнуться покупатель, или дать обоснованную консультацию по любым иным действиям. Часть информации можно получить и в УКС (управление капитального строительства) района.

Также, в случае наличия на участке подключенных коммуникаций, настоятельно рекомендуется посетить обслуживающую структуру по каждой из них, узнать о законности подведенных коммуникаций и взять информацию об отсутствии по этому участку задолженности по платежам. Не все станут консультировать вас в полном объеме, поэтому если возможности позволяют, лучше доверить сбор информации по этим вопросам проектировщику, это может быть частью экспертизы проекта (см. п.8).

5. Переход права собственности

Предваряется двумя административными процедурами: удостоверением договора и регистрацией договора.

На первом этапе специалист изучает все имеющиеся документы, просит у собственника предоставить дополнительные сведения, если они необходимы. Вот тут могут возникнуть нюансы: по закону регистратор не обязан требовать всю имеющуюся документацию, он обязан ограничиться проверкой законодательно необходимой. Поэтому и возникают вышеописанные ситуации: пара владельцев, развод оформлен две недели назад, а имущество не поделено. Формально регистратор может не спрашивать согласия супруги, потому что супруги — нет. А к чему это приводит — мы уже рассмотрели в п. 3.3.

Но у текущего собственника земельного участка и дома могут быть в порядке все документы. Некоторые до сих пор полагают, что если регистрация происходит в кадастровом агентстве, то проверка чистоты сделки автоматически входит в перечень обязанностей нотариуса или регистратора. А это не так. В отношении объектов недвижимого имущества случаются такие ситуации: ваша сделка может быть абсолютно чистой со всех сторон. Но если по объекту недвижимого имущества совершалось несколько переходов права собственности — изъяны или ошибки могли быть в предыдущих сделках. В вашем присутствии проверяется только последняя, совершаемая сделка. Суд же возвращает ситуацию в исходную — до нарушений. Добросовестный покупатель вправе рассчитывать только на компенсацию деньгами, сроки и возможность возврата которых непредсказуемы.

6. Приобрели. Готовим проект.

Тут два направления: приобретение «голой» земли у местного исполкома (сразу переходим к п. 7) и земли с уже существующим домом (для последующей перестройки) — у физического лица. В первом случае придется готовить новый проект, во втором — разбираться с существующим.

Сегодняшним законодательством определены нормы использования любого земельного участка. И нормы эти иногда меняются. Если приобретается дом — нужно удостовериться, построено ли это здание с соблюдением всех действующих норм. Он мог строиться 10 лет назад, а тогда нормы были другими. И вам придется вносить платные изменения в проект, а то и делать новый, с нуля. А в некоторых случаях, возможно даже придется сносить уже возведенные строения.

Если на дом есть проект, но какие-то изменения в нем не отображены — сделку лучше прояснять со специалистом. Если мы приобретаем какое-то строение, нужно определиться что мы с ним будем делать. Если речь идет о косметическом ремонте — это не потребует изменения или согласования проекта. А вот постройка бани, террасы, навеса над гаражом — требует. Любая такая постройка, не отображенная в проекте, с точки зрения закона считается «самовольным строением».

На него в принципе можно попробовать получить проект, через череду согласований: проверить несущие конструкции, получение заключений и разрешений от разных служб (МЧС и т.д.). Но вам могут и отказать во введении этого объекта в эксплуатацию: по несоответствию нормам, или, скажем, по причине наличия генплана, согласно которому через 5 лет сквозь ваш участок должна пройти автодорога. Тогда ваш дом не разрешат ввести в эксплуатацию, и, скорее всего, снесут.

7. Согласовываем проект

В большей степени это — не юридические вопросы, а строительные, инженерные. Участки земли все разные, с разными требованиями к постройкам и инженерным системам. Если вы желаете жить у открытой воды, то должны понимать, что это будет природоохранная зона, и, скажем, конюшню или мини-сыроварню — на части этой земли вы построить не сможете. На такой земле вы не сможете оборудовать стандартную канализацию: нужен будет современный бактериальный септик и т.д.

Надо помнить, что, как и в квартирах, большинство изменений в проекте дома проходит через согласование и внесение изменений в проект. Если вы даже согласовали новый проект, а в процессе решили что-то изменить: расширить гостиную, снести перегородку, поставить окна в пол и т.д. — нужно быть готовым к тому, что вам также придется переделывать проект. А кое-что могут и вовсе запретить делать.

8. Заключаем договор на строительство

Тут важно грамотно составить договор строительного подряда. Хорошо, если у вас бюджет не ограничен — вы можете нанять дорогую компанию с безупречной репутацией, которая выстроит дом «под ключ» и сделает все, что нужно. Но чаще всего люди идут на компромиссы и ищут компанию подешевле. Не будучи экспертами ни в юриспруденции, ни в строительстве, они зачастую подписывают договора и сметы, не имея полного представления о том, что именно они подписывают. И обращения к одному узкому специалисту здесь недостаточно.

Юрист не всегда разбирается во всех тонкостях строительства. Поэтому перед заключением договора, он должен быть обследован и с юридической стороны и сторонними специалистами-сметчиками. Так вы получите максимальную гарантию того, что вас не обманут и дом окажется именно таким, каким вы его себе представляли. То же самое касается процесса строительства. Можно привлекать сторонних экспертов — они будут выезжать на экспертизу тех или иных строительных работ и оценивать то, что происходит на стройке, что делается или уже сделано. Разумеется, у экспертов должны быть разрешительные документы на осуществление тех видов деятельности, по которым вы их привлекаете.

При этом, сэкономить можно, привлекая специалистов «точечно». Если же вы хотите обезопасить процесс строительства по максимуму, и снять с себя часть контролирующих функций — лучшим выходом станет авторский надзор за строящимся домом, который осуществляет архитектор проектного бюро. Если он проектировал этот дом, то точно знает, на что обращать внимание, чтобы его ввели в эксплуатацию, чтобы все документы на него были получены. Если проект чужой — специалисты проектного бюро смогут провести экспертизу и выдать экспертное заключение по проекту. Они же могут и оценить строительную организацию: насколько легально та может осуществлять те или иные работы, есть ли у них все необходимые лицензии и то, насколько обещания строителей соответствуют действительности. В ряде случаев потребуется привлечение технического надзора — лицензию на определенные виды работ (например — контроль исполнения объемов строительства) имеют только эти специалисты.

Текст: Дмитрий Малахов