Частный застройщик — в первую очередь, человек. А людям свойственно ошибаться. Существует неискоренимая категория клиентов, вспоминающих о необходимости выполнения проекта в момент, когда первый строитель уже приехал с лопатой на объект. О том, какие испытания и последствия ждут заказчика при «запоздалом» проектировании, и когда на самом деле его следует начинать — порталу dom-expert.by рассказал архитектор Михаил Кулаженко.
Как архитектор по образованию, я регулярно занимаюсь проектированием малоэтажных одноквартирных домов, а также наблюдаю за аналогичным опытом коллег. К сожалению, к процессу проектирования заказчики часто оказываются не готовы — либо по неопытности, либо недооценивают важность и необходимость выдержки сроков. Заказчик спешит, опаздывает и подгоняет проектировщика, что сказывается в итоге и на качестве проектирования и на взаимоотношениях сторон, вовлеченных в это таинство.
За годы работы я составил свой антирейтинг заказчиков-«торопыг», и ради удобства, представляю его в виде олимпийской призовой системы.
«БРОНЗА»
Строительные работы через день после завершения раздела проекта.
Например: сегодня нужен план любого этажа, так как завтра приезжает экскаватор копать котлован; сегодня нужен план фундаментов, потому как на завтра заказана машина для поездки на завод ЖБИ; сегодня нужен план кровли, завтра забираем пиломатериалы на пилораме. Такой способ ведения строительства обычно вызван давлением на заказчика извне. Например, угрозой конфискации участка из-за просрочки по условиям проведенного несколько лет назад аукциона, где обычно прописано «начать строительство в течение 1 года с момента регистрации участка, завершить строительство не позднее чем через 3 года».
Для проектирования в целом такой метод означает постоянный «дедлайн» на каждом из отрезков работ. Отсутствие времени на уточнения и исправления проектного решения — будь то архитектурные, конструктивные или инженерные комплекты чертежей — вызывает накопление усталости проектировщика, работающего ночами, что приводит к вороху ошибок орфографического, расчетного или логического характера. А, поскольку строительство уже идет — прораб вынужден на ходу закрывать огрехи проектирования (что не всегда возможно), и информировать заказчика о проблемах напрямую, что отрицательно сказывается на доверии того к проектировщику.
Параллельно ходу строительных работ такой заказчик имеет обыкновение «вспоминать» о потерянных в объекте объемно-планировочных фрагментах или дополнительных функциях, которые не были учтены в «нижних слоях» проекта и которые уже невозможно учесть в самом объекте. Что, в свою очередь, приводит к разочарованию заказчика и непониманию, за что он вообще платит деньги. Ведь на объекте в подвале уже не поместится сауна, потолки первого этажа уже ниже 3 метров, а радиаторы уже не получится спрятать в пироге пола.
«СЕРЕБРО»
Строительные работы во время проектирования (параллельное проектирование)
Очень распространенный сценарий: «Добрый день. Вы можете мне сделать проект? У меня строители требуют». Случаются такие ситуации, когда лопата строителя уже врезалась в землю и «внезапно» возникает вопрос: куда копать? А вместе с ним — и «вынужденная» необходимость проектирования. Основная проблема этой ситуации в том, что заказчик пеняет на любую задержку проектирования: строители простаивают без дела и требуют либо работы, либо возмещения траты своего драгоценного времени. Таким образом, длительность проектирования нервирует не только заказчика, но и строителей, которым на глаза в этот период лучше не показываться. Проектировщик становится для них кровным врагом, ведь именно он задерживает стройку!
Алгоритм взаимодействия заказчика с проектировщиком развивается следующими стадиями:
— заказчик требует быстро спроектировать хоть что-то в приблизительно обозначенных габаритах и готов платить за срочность;
— при двустороннем формировании техзадания и оценке потребностей заказчика выявляются факторы, противоречащие первоначально обозначенным габаритам. Заказчик начинает понимать, что срок исполнения со «вчера» превращается в «минимум через месяц», и впадает в панику при мыслях о «голодающих» строителях. Вследствие чего начинает сомневаться в целесообразности повышенной оплаты за срочность проектирования;
— при движении проектирования к цели, заказчик, кое-как «порешавший» вопрос занятости бригады строителей, начинает вносить новые и новые правки в ранее принятые решения или частично меняет начальное техзадание. Что опять-таки затягивает проектирование, девальвирует его значимость и трудозатраты проектировщика;
— в определенный момент времени заказчик «перегорает» из-за спешки, переноса сроков сдачи проекта, ответственности перед строителями. В итоге заказчик может либо вообще отказаться от строительства, либо — частично/полностью не заплатить проектировщику, как виновному в просрочке.
«ЗОЛОТО»
Строительные работы до проектирования.
Звучит абсурдно, но определенное количество заказчиков строят коттеджи вообще без проекта, буквально по наброску на листе в клетку из дочкиной тетради. Обычно, такая стройка начинается с подачи знакомого строителя, который «сто раз уже так делал, и все остались довольны». Мне приходилось выезжать на объект, где присутствовал перекрытый подвальный этаж.
Заказчик выполнял его тремя этапами: 1. Была выполнена выемка грунта из котлована, залит фундамент. Заказчик понял, что котлован выкопан почти на глубину подвала, и жалко терять такие кубометры. 2. Фундамент был демонтирован, на его месте и в его контурах был выполнен подвал и перекрыт плитами. Заказчик осознал, что площадь подвала недостаточна. 3. Подвал был разобран, котлован расширен, собран и перекрыт новый подвал. После всех этих манипуляций, на которые ушло более 50 000 долларов, был впервые приглашен архитектор.
Другая и очень распространенная история – возведение не только фундамента, но и всей коробки, после чего заказчик заходит в дверной проем и не может понять: как «нарезать» помещения перегородками, как расставить мебель, где вообще уместить лестницу. К сожалению, даже на оценку «хорошо» такие проекты уже не получаются, но приемлемым для жизни такой дом сделать еще можно.
Единственный плюс такого объекта для проектировщика – спешить обычно уже никуда не нужно. Проектирование будет идти «со скрипом», подстраиваясь под существующие возведенные конструкции. Итоговый результат вряд ли будет соответствовать желаемому проектному решению, но все стороны в данном случае будут уже спокойны.
Обозначив самые распространенные ошибки в сроках и временных точках выполнения работ по проектированию, предлагаю перейти к поиску оптимальному времени для проектирования.
Основываясь на личном и коллективном опыте архитекторов, конструкторов и инженеров, обозначить наиболее часто встречающиеся сроки проектирования следовало бы «вилкой» от 4 до 12 месяцев. Сроки проектирования зависят от многих факторов, основными из которых являются:
— наличие выполненных предпроектных изысканий (геодезическая съемка, геология);
— наличие четкого технического задания от заказчика, где максимально учтены все его запросы и пожелания. Либо, хотя бы, обозначен состав семьи, желаемая этажность и общие объемно-планировочные ограничения;
— сложность проектирования (из-за условий строительства или неординарности проекта);
— доверие к проектировщику. Дать человеку выполнять его работу — очень важно. Иначе идеи, возникшие у заказчика во время просмотра телепередачи о строительстве, или после советов коллег по работе, выльются в череду бесконечных правок, что самым прямым (и негативным) образом скажется на сроках сдачи проекта.
Таким образом, если вы недавно купили участок и хотели начать строительство весной 2017 года, после оттаивания грунтов — вы, скорее всего, уже опоздали.
Фото: Из личного архива автора, дополнительные изображения — www.joyreactor.cc, www.br.de.
Текст: Михаил Кулаженко