Как строят дома во Франции, за сколько, и что грозит «нелегалам». Личный опыт белоруски

  • 21 ноября 2016
  • 353 просмотров
  • 0 комментариев

Если проехаться по южному берегу Франции осенью или зимой — вы увидите множество пустующих домов: ставни закрыты, на дверях надежные замки. Вернувшись в это же место летом, вы поразитесь произошедшим изменениям. В сезон отпусков маленькие деревушки бурлят как пчелиные ульи: из окон тех самых «заброшенных» домов доносится смех и музыка, на дорогах — автомобильные пробки, по улицам снуют хорошо одетые люди. Если вы решитесь снять здесь домик с октября по май — к лету придется его покинуть: 1000 евро в месяц волшебным образом превращаются в 2000 за неделю. И арендаторы выстраиваются в очередь.
Иметь в запасе maison d’ete (летний дом) — это не каприз умеющих жить красиво французов, а разумные инвестиции. Такие дома очень быстро окупаются и приносят стабильный пожизненный доход их владельцам. Именно поэтому в социальных опросах о мечте всей жизни большинство французов указывает именно дом. Он и тыл, и гнездо, и источник дохода, и, пожалуй, одна из самых надежный гарантий высокого качества жизни. Но легко ли его построить?

НАСКОЛЬКО СЛОЖНО ПОСТРОИТЬ ДОМ ВО ФРАНЦИИ?

Все возможно, если неукоснительно следовать законам страны. Рассмотрим основные этапы процесса строительства, чтобы понять, какие «подводные камни» встречаются на этом пути.

Пожалуй, самым лакомым кусочком французской земли для наших людей будет южное побережье. И вот почему:

1. Удобно и быстро добираться из Минска.

«БЕЛАВИА» очень активно развивает французское направление и сегодня прилететь в Ниццу можно всего за 3 часа (по средам и субботам). По той же цене (но уже двумя самолетами) за световой день можно добраться из Минска в Марсель.

2. Здесь есть все, о чем мечтает среднестатистический белорус:

— Очень чистое море. Французы им гордятся и предпочитают отдыхать у себя на родине.

— Мягкий умеренно влажный климат и 300 солнечных дней в году. Например сегодня, 18 ноября, в Марселе — плюс 17 градусов, а летом температура не поднимается выше 35 градусов, позволяя жителям в полной мере насладиться комфортным теплом.

— Удивительной красоты горы с хвойной растительностью и лавандовые поля.

— Качественные продукты, изысканная кухня и высокая культура потребления пищи.

Земельные участки и дома в Ницце и Каннах будут стоить очень дорого. А вот Марсель и расположившийся чуть поодаль cote bleu  (Голубой Берег) — очень хороший вариант. Это место способно составить конкуренцию знаменитому Лазурному берегу, но менее растиражировано, а потому — более привлекательно по ценам.

КУПИТЬ ГОТОВЫЙ ДОМ ИЛИ ПОСТРОИТЬ «С НУЛЯ»?

Построить дом во Франции — не намного дешевле, чем купить готовый. Зато при строительстве вы сможете воплотить в доме все, о чем мечтали, не идя на компромиссы с совестью.

Но — дом, построенный французами, вам, скорее всего, не подойдет. В быту французы несколько отличаются от нас, и к функционалу помещений относятся по-своему. Так, они обожают просторные гостиные и огромные террасы, при этом — экономят на комнатах. Спальни в 10-12 кв. м. кажутся им достаточным, чтобы прекрасно себя чувствовать.
Во французских домах часто нет прихожей: открыв дверь, попадаешь прямо в гостиную.


Дом, построенный по индивидуальному проекту

Ванная комната в 90 случаев из 100 окажется маленькой и переделанной под душевую.

Системы отопления зачастую далеки от идеала: французы спокойно относятся к прохладе в зимнее время, и температура воздуха в 18 градусов для них — в порядке вещей.

Словом, в случае покупки готового дома — готовьтесь или к принятию компромиссов, или переделкам.

Итак, лучше строить дом «с нуля». Что для этого понадобится?

ШАГ 1. ВЫБРАТЬ И КУПИТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Во Франции не просто много земли. Ее очень много. Благодаря тому, что сама страна невероятно контрастна по ландшафту, погодным условиям и флоре, каждый имеет возможность найти свое «место силы». Для этого существует большое количество сайтов, самые популярные среди которых leboncoin.fr или pap.fr.

Чтобы избежать проблем с документами и не нарваться на продавцов-аферистов, имеет смысл заключить договор на сопроводительные услуги с одной из многочисленных русскоязычных компаний. Так можно быть уверенным, что сделка пройдет гладко: вы окажетесь единственным собственником земли, а документы оформят без ошибок.

ШАГ 2. НАРИСОВАТЬ ПЛАН ЗАСТРОЙКИ И ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Разрешение на строительство 7 объектов

Если вы — дипломированный архитектор, то легко сможете отрисовать планы будущего дома, подготовить чертежи, перевести все это на французский язык и проконтролировать ход строительства. Но, скорее всего, таких специалистов найдется немного. Поэтому придется идти одним из трех известных путей:

  1. Купить готовый типовой проект во Франции, который не будет отличаться особой индивидуальностью, но зато позволит максимально сократить сроки согласования, не потребует доработок и обойдется всего в 300-500 евро.
  2. Обратится к французскому архитектору и разработать индивидуальный проект, средней стоимостью от 3 000 до 5 000 евро.
  3. Привезти проект из Беларуси, но очень тщательно выбрать исполнителя и попросить его вникнуть в особенности домостроения Франции.  В свое время я получала разрешение на строительство дома по проекту, выполненному отечественной компанией «Бизнесархсервис». Процедура прошла без сучка и задоринки.

Пример дома типового проекта

После того, как планы готовы, можете отправляться в мэрию того района, в котором будет происходить строительство. Первая процедура, которая будет вас ожидать в мэрии — это VIABILISATION. А по-простому, компетентный ответ на вопрос — можно ли на вашей земле провести электричество и воду. Особенно это касается тех случаев, когда вы решитесь приобрести землю не в черте города, и даже не в пригороде, а в «невероятно красивом месте, в которое влюбились с первого взгляда». Путешествуя по Франции, я убедилась, что таких рисковых людей очень много. Хотя в большинстве случаев виды из окна действительно стоят возможных неудобств.

Разрешение на строительство дома

После этого, мэрия направит вас в DDE (Direction départementale de l’Équipement), один из отделов которого выдаст разрешение на строительство. Без этого документа воплотить мечту в реальность вы не сможете: постройка окажется незаконной. Сотрудники DDE владеют всей информацией о местности и допусках к строительству, поэтому они тщательно изучат все нюансы вашей застройки. Соответствует ли стиль дома общей концепции градостроительства; допустим ли наклон крыши, выбранной вами; какого цвета черепицу вам необходимо использовать; какова допустимая высота вашей постройки и т.д. Французы очень бережно относятся к визуальному имиджу своих городов и деревень, прилагая все возможные усилия, чтобы культурный облик каждого региона сохранял свою аутентичность независимо от модных тенденций. Если сказать по-простому, то возвести хай-тек на улице с классической архитектурной концепцией — не получится. В этом смысле, наш поселок «Солнечный» куда более демократичен.

Ответ из DDE вы получите довольно быстро: на практике в течение месяца, а в случае необходимости доработок и того быстрее. Хотя регламент позволяет затянуть эту процедуру до 2 месяцев и 15 дней.

Документ, который выдает мэрия

Разрешение придет по почте. Примерно тогда же мэрия вывесит на доске объявлений заметку о том, что гражданин такой-то собирается строить дом. В это же время ваш архитектор (или вы сами) установит на будущей строительной площадке «Разрешение на строительство» с указанием в нем всей необходимой технической информации. Соседи ознакомятся с ней и, если звезды не сойдутся — могут прийти прямо в мэрию и выдвинуть возражение против строительства. Скажем, если дом заслоняет им солнце, или просто портит красивый вид из окна. Каждый такой случай рассматривается индивидуально.

Если в течение 2 месяцев со дня выдачи разрешения «доносов» не произошло — можете приступать к строительству. На то, чтобы «собраться с силами», у вас будет 2 года. Затем придется проходить процедуру получения разрешения повторно.


В этом случае разрешение было просрочено и несколько раз владельцы его переделывали. При этом все предыдущие остаются на месте. Стройка не начата до сих пор.

ШАГ 3. ПОСТРОИТЬ ДОМ

Во Франции существуют компании, предлагающие возведение объекта «под ключ». Но стоимость их неоправданно велика, поэтому большинство людей еще на этапе получения разрешения начинают выбирать себе многочисленных подрядчиков. И будьте готовы к тому, что ваша строительная «семья»  окажется огромной. Французы практикуют раздельное строительство, и на выполнение абсолютно каждого вида работ вам придется нанимать независимых профессионалов. Причем — французов. Привезти «своих» не получится, да и не стоит: это чревато штрафом в 30 000 евро и возможным запретом на въезд в страну. Не говоря уже о рисках получить головную боль в случае каких-то проблем с качеством работ. Разумнее построить дом в соответствии с жесткими французскими нормами, и сделать это силами местных компаний: они куда лучше ориентируются в местных законах, и дадут 10-летнюю гарантию на свои работы. А, в случае возникновения рекламаций — так же быстро устранят недочеты.

Дом по индивидуальному проекту, хозяева которого скоро получат море проблем, потому что нигде не вывешено разрешение на строительство

Можно ли строить дом самому? Можно. В таком случае у вас есть право пригласить «в помощь» родственника и даже нескольких.

Но будьте готовы к тому, что как только дом будет возведен, и вы отправите документ об окончании работ в DDE — к вам приедет ревизор с проверкой электрики вашей постройки. Поэтому, как минимум, ее имеет смысл делать силами французских компаний, не полагаясь на собственные таланты. Даже, если ваш шурин — «электрик года» по версии Бобруйского ПТУ №22.

КТО ДАСТ ГАРАНТИИ, ЧТО ДОМ ПОСТРОИЛИ КАК ПОЛОЖЕНО?

После работы с множеством подрядчиков, вы не будете знать, кто является ответственным лицом «в случае чего». Единственным человеком, кто сможет защитить ваши интересы в досудебном порядке оказывается архитектор.  Его авторский надзор увеличит стоимость дома на 5-15 %, но убережет вашу нервную систему от потрясений. Если же вы не доверяете и ему, у вас есть возможность обратиться в экспертное бюро, которое произведет окончательную оценку строительства и укажет на существующие недостатки. Разумеется — не за бесплатно.


Дом, построенный с авторским надзором архитектора 

ТАК ВО СКОЛЬКО ЖЕ ОБОЙДЕТСЯ ДОМ ВО ФРАНЦИИ?

Строительство дома с отделкой площадью 120 м.кв. в любом месте Франции обойдется вам (в среднем) в 200 000 евро — если вы привлекаете сторонние компании. И 150 000 евро — если строите силами свой семьи.

Дом в Монпелье

О загранице мечтают многие, вот только о разной. Здесь красиво, тепло, недавно прошла реформа и без того отличной образовательной системы, медицина и фармацевтика на уровне выше среднего, а в некоторых областях (кардиологии) — и вовсе лучшая в мире. Поэтому строительство дома где-нибудь на морском побережье может стать достойной мечтой для любого жителя Беларуси. Особенно — в канун Нового года.

Текст: Лариса Кисель


Мнение эксперта
Светлана Бабинцева

При осуществлении сделки по приобретению недвижимости за рубежом многие физические лица не догадываются о необходимости получения разрешения на проведение валютных операций, связанных с движением капитала. Если вы являетесь налоговым резидентом РБ, то должны знать, что существует Закон Республики Беларусь от 22.07.2003 N 226-З «О валютном регулировании и валютном контроле». Статья 10. «Осуществление текущих валютных операций и валютных операций, связанных с движением капитала», которая гласит:

«На проведение валютных операций, связанных с движением капитала, физическими лицами-резидентами разрешение Национального банка требуется в случаях приобретения в собственность имущества, находящегося за пределами Республики Беларусь и относимого по законодательству Республики Беларусь к недвижимому имуществу.

Разрешение НЕ требуется (по этой же статье):

— для физических лиц, выступающих при проведении данных операций в качестве индивидуальных предпринимателей

— для физических лиц-резидентов, непрерывно проживающих (находящихся) за пределами Республики Беларусь более одного года, если проведение таких операций не связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности на территории Республики Беларусь».

Определение статуса налогового резидента, порядок декларирования средств, вывоза или перевода этих средств за рубеж нужно уточнять у юриста и налогового консультанта, с учетом деталей вашей конкретной сделки.

Светлана Бабинцева / адвокат
Задать вопрос эксперту

Актуальные материалы

Промышленным методом

Дом, 9 октября 2015

Комментарии

Всего комментариев: 0
Пожалуйста, пройдите авторизацию, чтобы оставить комментарий.

Фото

Жилой дом из детского конструктора

Видео

Третье видео videopress.com