Как получить паспорт застройщика?

Прежде чем приступить к строительству дома на участке, вам предстоит получение разрешительных документов и согласований для законного строительства. Что нужно сделать, чтобы мечта о строительстве своего доме быстрее осуществилась, а гражданин-собственник (владелец) земельного участка – стал еще и гражданином-застройщиком?

Как выглядит на практике сам алгоритм получения разрешительной документации на строительство и дальнейшую эксплуатацию индивидуального жилья рассказывает юрист Дмитрий Кравченко.

Любой земельный участок предоставляется для определенной цели. В нашем случае для строительства и обслуживания жилого дома.

Следует заметить, что просто так строить ничего нельзя. Все, что сделано в нарушение установленного порядка, согласно законодательству, является самовольной постройкой. А это значит, что впоследствии невозможно будет зарегистрировать данное строение как объект недвижимости и, соответственно, подтвердить на него свои права, из которых самым главным является право собственности. Самовольное строение нельзя ни продать, ни завещать, ни подарить, а в случае сноса за него вам никто не выплатит компенсацию.

Также следует знать, что за самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений установлена административная ответственность в виде штрафа. И самое главное – его уплата не освобождает от обязанности узаконить самовольно возведенное строение. А этот процесс потребует гораздо больше времени и средств, чем строительство в соответствии с установленным порядком.

Оформление и выдача разрешительной документации для строительства осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом. Как правило, это либо районный (администрация района), либо сельский исполком по месту расположения земельного участка.

Согласно Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденному постановлением Совета министров Республики Беларусь от 20.02.2007 г. № 223 (в редакции постановления Совета министров Республики Беларусь 26.03.2008 г. № 461), при строительстве одноквартирного блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории на представленном земельном участке гражданину-застройщику необходимо получить разрешительные документы.

В настоящее время это:

• решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории с прилагаемыми архитектурно-планировочным заданием и заключением согласующих организаций;
• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Для получения указанной документации гражданин (владелец, собственник земельного участка) должен обратиться в исполком с письменным заявлением, в котором нужно указать местонахождение земельного участка и объектов недвижимости на нем (при их наличии), планируемые параметры и технические характеристики объектов строительства (этажность, площадь) и инженерно-техническое оборудование в случае необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение планируемого к строительству объекта.

К указанному заявлению гражданин может приложить документы, удостоверяющие право на земельный участок, а также о государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке при их наличии. Конечно, исполком может и самостоятельно запросить их в территориальном органе по регистрации недвижимости и земельному кадастру, но это займет больше времени.

Далее всю процедуру по получению необходимых разрешений и согласований обязан осуществить исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, на котором планируется возвести жилой дом.

Вкратце опишем действия, которые обязан совершить исполком. В срок до 3 рабочих дней со дня получения от гражданина заявления исполком определяет перечень организаций, которые должны выдать заключения и технические условия на инженерно-техническое обеспечение. Сбор заключений и подготовку решения исполкома осуществляет территориальный орган архитектуры и строительства.

Бывают случаи, когда на земельном участке имеются обременения. Через него может проходить линия электропередачи к местной подстанции. В данном случае на нем будет охранная зона, в которой нельзя возводить строения. Поэтому необходимо выполнить ситуационный план по привязке к местности жилого дома и придомовых построек.

В течение 7 рабочих дней после получения необходимых заключений, но не позднее одного месяца после подачи заявления исполком принимает решение и высылает:

• выписку из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории;
• архитектурно-планировочное задание;
• заключения согласующих организаций;
• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Таким образом, законодательством установлен предельный срок для исполнительного органа – один месяц после подачи заявления для принятия решения и осуществления необходимых действий для предоставления разрешительных документов для строительства жилого дома.

После получения указанных выше документов от исполкома гражданин-застройщик может приступать к проектно-изыскательским работам на своем участке и разработке проекта дома. Разрешение на разработку проектной документации действует в течение двух лет.

Разработка проектной документации на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома осуществляется по заказу и за счет средств застройщика.

Проектная документация может выполняться в виде индивидуального, эскизного или типового проекта. Согласование проектной документации на строительство жилого дома осуществляется территориальными органами архитектуры и градостроительства. Проектирование жилых домов производится с учетом размещения объектов обслуживания населения, обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой, формирования архитектурно-эстетического облика районов усадебной застройки.

При использовании типового проекта необходимо выполнить его привязку к земельному участку. Согласовывать его не надо.

На стадии проектирования начинается процесс либо экономии, либо, наоборот, увеличения непредвиденных затрат на строительство. Например, именно на стадии проектирования и проведения проектно-изыскательских работ возможно определить вид и состав грунта, что позволит выбрать вид фундамента.

И вот сейчас потенциальный застройщик подошел к самому главному этапу, который должен завершить подготовку к строительству желаемого дома. Получены необходимые документы из исполкома, изготовлен проект жилого дома – пора идти в отдел архитектуры и строительства, либо к главному архитектору для оформления основного документа для строительства индивидуального жилого дома. Им является паспорт застройщика, который подтверждает правомочность строительства дома на вашем земельном участке.

Паспорт застройщика составляется главным архитектором либо иным уполномоченным сотрудником отдела архитектуры и строительства и выдается на основании следующих документов:

• решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории;
• архитектурно-планировочного задания, утвержденного главным архитектором района;
• заключений согласующих организаций;
• документа, удостоверяющего право на приобретенный в установленном законодательством порядке земельный участок (регистрационное удостоверение);
• проектной документации на строительство объекта.

После составления паспорт застройщика подлежит утверждению местным исполнительным и распорядительным органом.

Вот вроде бы и все. Гражданин стал застройщиком. Пройдены все необходимые бюрократические процедуры. Получены все разрешительные документы, главным из которых является паспорт застройщика, а также изготовленный и утвержденный проект жилого дома. Впереди самое интересное – строительство.